פרשנות המונח דירות נופש

בתכניות המתאר בערים שונות ניתן למצוא את המונח "דירות נופש" כאחד השימושים המותרים. מונח זה שמעולם לא הוגדר באופן ברור וחד משמעי שימש בסיס לפרשנויות שונות ומשונות לגבי הבינוי והשימושים המותרים בו החל ממלונות מסוגים שונים ועד לדירות מגורים לכל דבר וענין.
בפס"ד מנומק שניתן לאחרונה בעע"מ 8411/07 קובע ביהמ"ש העליון את הפרשנות הראויה למונח "דירות נופש".
במקרה הנדון, החברה הקבלנית "מעוז דניאל" ביקשה להקים 232 דירות נופש במבנה בן 12 קומות במגרש על חוף ימה של ראשון לציון כ-200 מ´ מקו המים.
עפ"י תכנית בנין עיר מיועד המגרש ל"אמצעי אחסון ורווחה" בו מותרים בין היתר השימושים: בתי מלון לסוגיהם, מלון דירות, בתי הבראה, דירות נופש , בתי אבות ועוד שימושים.
הועדה המקומית לתכנון ובניה רשל"צ אישרה את היתר הבניה המבוקש ואולם הוסיפה תנאי ש-20% מן הדירות ישמשו כ"פול" השכרה מלונאי" ויהיו זמינות לנופשים לפרקי זמן קצרים.

ליקויי בטיחות קטלניים ברכוש המשותף בבית המגורים

דיירי הבית המשותף- צורת המגורים הנפוצה ביותר בישראל, מוצאים עצמם לא אחת מוטרדים ואף ניזוקים קשות מליקויים ומפגעי בטיחות חמורים ברכוש המשותף שעלולים לגבות מחיר יקר של חיי אדם ופגיעות בגוף וברכוש.
מפגע הבטיחות החמור והמסוכן ביותר, אשר מתרחש יותר ויותר בשנים האחרונות, הוא נשירה של לוחות אבן ושיש ממעטפת קירות החוץ של הבניין. לוח אבן במשקל מספר קילוגרמים ולעיתים מעל 10 ק"ג, שנופל מגובה של 8 קומות ואף יותר, עלול לגרום פגיעה קטלנית באדם, נזקי גוף קשים ונזקים לרכוש.
כך קרה באוגוסט 2006,  אריח שיש בגודל 100 ס"מX 40 ס"מ נשר מקומה 8 בחזית בניין ברח´ הנשיאים בהוד השרון פגע בילד בן 5 ששהה עם אימו בגינת הבית ופצע אותו אנושות.
בשנת 2006 דיירי פרויקט מגורים בגבול הרצלייה – רמת השרון תבעו את הקבלן בין היתר בגין נשירת לוחות אבן מחזיתות הבניינים,  נפגעו כלי רכב חונים ובמזל לא נפגע איש.  התופעה מתגברת, בשנה האחרונה בבניין ברחוב צ´לנוב בפתח תקווה החלה נשירה של לוחות חיפוי ובמשך חודשים ארוכים נחסמה הכניסה העיקרית לבניין מטעמי בטיחות. מקרים אלו הינם רק דוגמאות מייצגות למקרים רבים  נוספים.
"תופעת הנשירה" נפוצה בבניינים בהם בוצע חיפוי אבן בחזיתות הבניין ב"שיטה הרטובה" שיטה זו מתבססת על קשירת האבן בחוטי ברזל אל רשת ברזל שמעוגנת לקיר הבניין ומילוי המרווח שבין האבן לקיר הבניין בשכבת טיט צמנטי המשמש כדבק.

בקשה להקמת מתקני תקשורת ואנטנות סלולאריות

מפרט מכר

לאחרונה נתבשרנו כי שר השיכון יזם שינוי לצו מכר דירות (טופס של מפרט).  לפי תיקון זה יוסדר במדויק הנושא של הגדרת וקביעת שטח דירת המגורים הנמכרת.  הצו הועבר לדיון בוועדות הכנסת ולאחר מכן יחתם ע"י השר וייכנס לתוקף.

מדובר בהסדרה מבורכת של נושא פרוץ ששימש למעלה משני עשורים בסיס ועילה לאין ספור סכסוכים, ותביעות משפטיות בין רוכשי דירות לקבלנים ויזמים.

בניגוד למה שמקובל לחשוב הסדרת נושא פרוץ זה משרתת את כל הנוגעים בדבר, כמובן את האזרחים מן השורה - רוכשי הדירות אבל לא פחות מהם התיקון המיוחל משרת את היזמים והקבלנים כמו גם את הגורמים המקצועיים בענף הנדל"ן, ובמה דברים אמורים?

המכרז להקמת בית חולים

פרקליטו של הקבלן עו"ד אסא זהר, פנה למנהלת מחוז ירושלים במינהל מקרקעי ישראל בדרישה לעצור את הליכי המכרז, אשר פורסם להקמת בית החולים, בטענה שנושא הבעלויות והזכויות בקרקע שנוי במחלוקת.

 הקבלן יחיאל אבו טוען כי בעקבות החלטתה של עירית אשדוד להשיב את הקרקע המיועדת להקמת ביה"ח למינהל, מגיעות לו זכויות על 50% מהקרקע.

כמו כן דורש אבו כי העיריה ומינהל מקרקעי ישראל יעמדו מאחורי התחייבותה המפורשת של העירייה להקצות לו 2,000 יח´ דיור ברובע המיוחד או בזכויות בניה ניידות (הנ"ל מוערכות בשווי שמעל 100 מליון ₪).

האם ליזמים יש אינטרס לדחות את מועד מסירת הדירה ?

במחצית הראשונה של שנת הכספים 2008 עלה מדד תשומות הבניה ב -4.3% וב-12 החודשים האחרונים ב-5.5%. ביוני 2008 לבדו עלה המדד ב-1.1%. המשמעות של מדד תשומות הבניה אינה רק לאנשי מקצוע , שכן חוזי רכישת הדירות החדשות מוצמדים למדד זה .

כלומר על הנייר, מי שהתחייב לפני כשבוע על דירה במיליון שקל וטרם שילם את המקדמה, נכון להיום כבר ייאלץ לחשב את התשלום הראשון לפי מיליון ו-11 אלף שקל . לפי תחזית כלכלית של התאחדות הקבלנים, גם בחודש הלועזי הבא יעלה המדד בשיעור דומה, כלומר עוד תוספת נכבדה לתמורת הדירה שטרם תשולם.

האם קפיצת המחירים משפיעה על תזמון המסירה של הדירות? האם ליזמים יש אינטרס לדחות את המסירה, ביום או בחודש, על מנת ליהנות מהזינוק במדד?

הגדלת הפיצויים למפוני גוש קטיף

המדינה נקטה במדיניות הצמדה שגויה ומקפחת בתחשיב הפיצויים לבעלי עסקים שפונו מגוש קטיף כך נקבע בפס"ד עקרוני שישליך על תחשיבי הפיצוי לכל העסקים שפונו ויוסיף מאות מיליוני שקלים לסכומי הפיצויים שישולמו.

חוק ההתנתקות מאפשר לעסק שפונה לבחור את המיטבי בין שני מסלולי חישוב: המסלול הנכסי והמסלול הפיננסי. התחשיב עפ"י המסלול הפיננסי מושתת על הדו"חות השנתיים שדיווח העסק לרשויות המס, החוק מאפשר לבחור את 4 השנים (ברצף) המיטביות מתוך 6 השנים שבין 1998 ל – 2003. מתוך דו"חות אלו מחושב הרווח התפעולי הממוצע שממנו נגזר שווי העסק שהוא סכום הפיצוי.

הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור

האם ידעת שמחר בבוקר יכול שר האוצר להחליט שהוא מפקיע את דירת המגורים שלך לצורכי ציבור?

מה לא ברור? שר האוצר זה שר האוצר ! הדירה שלך זו הדירה שלך! נשאר רק לברר מה זה צורך ציבורי, ובכן וכאן "הגדולה" שבדבר, החוק קובע שצורך ציבורי זה כל צורך שאותו אישר שר האוצר כצורך ציבורי, מדהים נכון? .(זה סעיף סל שכולל בתוכו הכל).

בעיות וליקויים ברכוש משותף

מהו רכוש משותף?

 חוק המקרקעין מגדיר את הרכוש המשותף באופן שיורי  – כל מה שאינו חלק מדירה הוא רכוש משותף.

למשל: גג הבניין, חדר המדרגות, המעלית, לובי הכניסה ולובי קומתי, חדר הבית, רחבת החנייה ו/או החניון התת קרקעי.

בנוסף : החלק החיצוני של קירות החוץ גם הוא רכוש משותף.

ובנוסף: המערכות השונות: המערכת הסולרית במידה וקיימת, מערכות הביוב והמים בקטעים שהינם מחוץ לדירות עצמן.

האם יש חלוקה קטגורית בין בינייני מגורים שונים

            תשובה: החלוקה הקטגורית הברורה ביותר הינה לפי גובה המבנה:

            מבנה רגיל- עד 4 קומות.

            מבנה גבוה  - מ- 4 עד 9 קומות

            מבנה רב קומות – מ- 10 קומות ומעלה.

התנגדויות לבנייה ופיצויים על ירידת ערך מקרקעין

במגרש הקרוב  לביתך, שהיה נטוש משך זמן רב, מתחילים להכשיר את הקרקע לבניית בניין של 20 קומות.

אם הדבר בא לך בהפתעה, רבים הסיכויים שהתעוררת מאוחר מידי, אבל עדיין יש מה לעשות:

בראש ובראשונה - יש לאסוף מידע מהרשויות. האם הבניין הוקם במסגרת תב"ע חדשה: האם לצורך הקמת הבניין קודמה ואושרה תכנית בניין עיר נקודתית לאותו מגרש הצמוד אלינו, ואם כן מה הן הוראות התכנית לגבי שטח הבניה המותר, מספר הקומות המותר, מספר הדירות וכד´.  
במידה ולא מדובר בתכנית נקודתית, האם נתבקשה ואושרה הקלה?
האם היתר הבניה שניתן תואם את הוראות תכנית בניין עיר?